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墨尔本一些最负担得起的地区的租金在过去一年中与该市一些最负盛名的郊区的租金增长速度相同，这引起了一些迹象表明无力支付更多费用的家庭的租金压力增加。 过去一年，Keilor区的每周租金中位数增加了15％，Broadmeadows和Roxburgh Park的每周租金增长了5％。同一时期在Malvern区的租金增加了7.6％，在Albert Park和Middle Park区增加了7.5％。 卫生部和居民服务部门数据显示，墨尔本市中心的租金则有轻微下跌。 在过去的五年中，Werribee和Hoppers Crossing以及周边可负担性房产的租金增长了20％以上。该部门的2018年12月租赁报告显示，价格的增长仅落后于北面的Thornbury和和东面的Armadale。
2017年12月至2018年12月租金价格上涨明显区域如下：
Median rent Dec-17 | Median rent Dec-18 | Year-on-year change | |
Keilor | $400 | $460 | 15% |
Malvern | $460 | $495 | 7.6% |
Albert Park, Middle Park, West St Kilda | $530 | $570 | 7.5% |
Williamstown | $480 | $510 | 6.3% |
Box Hill | $410 | $435 | 6.1% |
Port Melbourne | $585 | $620 | 6% |
Craigieburn | $360 | $380 | 5.6% |
Broadmeadows, Roxburgh Park | $350 | $369 | 5.4% |
Armadale | $470 | $495 | 5.3% |
Northcote | $475 | $500 | 5.3% |
Source: Department of Health and Human Services Rental report December 2018
以 Keilor 这一区为例，在过去一年中增长了15％，从2013年到2018年的21.7％的五年增长率位居租金增长第六位。
2013年12月至2018年12月 5年租金价格上涨最快区域如下：
Median rent Dec-13 | Median rent Dec-18 | 5-year change | |
Thornbury | $325 | $420 | 29.2% |
Armadale | $395 | $495 | 25.3% |
Werribee, Hoppers Crossing | $290 | $360 | 24.1% |
Albert Park, Middle Park, West St Kilda | $460 | $570 | 23.9% |
Melton | $270 | $330 | 22.2% |
Keilor | $378 | $460 | 21.7% |
Eltham, Research, Montmorency | $370 | $450 | 21.6% |
Box Hill | $360 | $435 | 20.8% |
Yarraville, Seddon | $385 | $465 | 20.8% |
Ivanhoe, Ivanhoe East | $385 | $463 | 20.3% |
维多利亚州政策官员Natalie Rutherford表示，租金的急剧上涨增加了脆弱家庭的住房压力水平。 她说：“一个有两个孩子的家庭收，周收入793澳元元，在Keilor租一套三居室的房子只能支付他们收入的44％以上。” “经济实惠的私人住房很难找到，维护困难，电费也十分昂贵。”
▼ 西部郊区租金上涨
15 Delaney Court，Keilor正在出租，租金为440美元。照片：Brad Teal 卢瑟福女士表示，在Melton和Werribee等地区，这也是一个类似的问题，这两个地区的五年增长都超过了20％。 布拉德·蒂尔（Brad Teal）主任表示，Keilor正在发生巨大的变化，这将导致这一区更多的房产以更高的价格出租。
“这是一个传统的住宅区，每年都有人们搬出自己的住所并首次将它们放到租赁市场，”他说。 “由于租金上涨，地块面积大、有可开发有潜力的二手房将被拆除和重建。”
买房中介Wendy Chamberlain表示，强劲的租金收益推动了西部郊区的投资。
她说，与其它区域购买房产的价格相比，这些地区的市场租金回报往往高得多。
2018年，Brunswick，The CBD和St Kilda Road以及Richmond and Burnley的租金回落，小幅下跌2.3％至1.5％。
2017年12月至2018年12月租金回落区域如下：
Median rent Dec-17 | Median rent Dec-18 | YoY% | |
East Brunswick | $440 | $430 | -2.3% |
CBD-St Kilda Rd | $490 | $480 | -2% |
Richmond-Burnley | $518 | $510 | -1.5% |
Cheltenham | $450 | $450 | 0% |
Pascoe Vale-Coburg North | $400 | $400 | 0% |
Vermont-Forest Hill-Burwood East | $450 | $450 | 0% |
Pakenham | $350 | $350 | 0% |
Cranbourne | $380 | $380 | 0% |
Southbank | $540 | $540 | 0% |
Brighton | $650 | $650 | 0% |
Collingwood-Abbotsford | $475 | $475 | 0% |
八个郊区租金持平
其他八个郊区，其中大多数是靠近市中心，在截至去年12月的一年中，租金持平。
他说：“新建公寓由于是新建密集型建筑，将大住房的构成改为较小的公寓，意味着价格增长较慢。” “这些地区可能出现软租金增长的第二个原因是，大量新增公寓供应将对租金产生下行压力。”
Nelson Alexander Brunswick的经纪人乔纳森·韦斯特（Jonathan West）虽然同意新密集型开发导致租金轻微下滑，尽管过去一年的租金下滑了2.3％，但是租客对Brunswick East的租房需求兴趣仍然高涨。
“好的出租房还是很抢手，很短时间就可以出租出去”他说， “对于想要出租房屋的人而言，市场上并没有太多优质库存，当优质房屋出现时，租客还是要进行激烈的抢租。”
以上内容摘自墨尔本最大房产网之一Domain。
综上总结
1. 大家不难看出墨尔本的出租市场良好，房屋空置率较低，大多时候空置率仅在1%-3.5%之间，并且租金每年稳步增长，出租手续简易，正轨房产出租中介帮忙打理，空房可以直接出租，并不需要配置家具电器等。
2. 投资首选带地新房物业，首先既有稳定的租金回报约4%左右，同时又有资产增值，土地永远是增值的核心因素。当然公寓也有其优势，CBD新公寓租金回报约5-5.5%，高于别墅租金，但资产增值薄弱。
3. 新房租金回报高，租客容易打理，容易出租，建筑主体结构通常在建筑商的7年保修期内。
4. 随着人口增长，密集型开发，小户型住宅是一个趋势。
5. 墨尔本近郊可开发用地越来越稀有，但是租房和购房需求则迅猛增加，未来租金和房价将有更大的上涨空间。
6. 大家不难看出租房不如买房。
海外人士购置墨尔本房产有着诸多优势
1. 无遗产税
2. 土地终身所有制
3. 汇率较低，是换汇的最好时机
4. 良好的资产配置选择
5. 精装修，直接出租
6. 租房中介帮忙打理，管理制度完善
7. 澳洲房产增值稳定
8. 没有套数限购
9. 以房养学
10. 律师把关所有购买法律程序
11. 买卖房中介提供专业购房服务和投资建议
12. 出售房产时由当地房产中介挂牌销售，代表律师执行过户，卖家只需确认销售金额
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