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海外置业

【澳洲房产】澳大利亚农业的二三事

发布日期:2019年06月02日 点击次数:604

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澳大利亚土地面积为770万平方千米,人口为2413万左右,是一个典型的地广人稀的国家。农牧业人口占总人口的5%,产值占总GDP的7%,出口值的45%。澳大利亚气候比较干燥,近70%的土地是旱地。尽管如此,由于人口稀少,相对农用地面积仍然相当可观。农牧业用地约408亿公顷,约占全国土地面积的63%。农用地的90%以上是天然草场,达4.4亿公顷;耕地面积有4876万公顷,其中灌溉面积占4%。


澳大利亚是世界上重要的农产品生产国和出口国之一,农牧业在国民经济中占有重要地位。同时,澳大利亚的农牧业生产高度依赖于国际市场,它的羊毛和肉类的出口分别占世界的第一、二位,是世界第三大小麦出口国。 羊毛、小麦和肉类是澳大利亚农产品出口的主体,占出口商品的24%。


澳大利亚被称为“骑在羊背上的国家”。由于这里草原良好,自流井多, 气候干燥,适于绵羊生长和繁殖,到了十九世纪二十年代,绵羊数量达到 6,000 万只,而到二十一世纪,绵羊数量增至 14,000 万只,羊毛远销国外,成为澳大利亚最主要的出口商品。 现在,澳大利亚所有的羊只数量仍居世界第一,都是以产毛为主的美利奴羊。

三大领域概览

1、种植业

小麦:在澳种植面积最大的谷物,以质量高和出口量大而著称。大陆各州都有大面积种植,有绵延4,000 公里的小麦种植带,新南威尔士州和西澳州为主产区。


大麦:大麦是在澳仅次于小麦的重要谷物,主要分布在南澳,种植面积和产量均占全国的40%左右。


其他谷物:玉米和高粱主要分布在东部沿海和高原地带,新州西部和昆士兰州。


甘蔗:甘蔗是在澳除小麦和大麦外的第三大重要农作物,主要种植在昆州东南部沿海的炎热多雨地区。


棉花:主产区是新州内地河流一带和昆州。


油料作物:在澳主要的油料作物是向日葵、大豆、亚麻、油菜、花生和红花子。澳大利亚是世界第六大红花子生产国。


其他作物:在澳盛产多种热带和温带水果,主要有葡萄、柑桔、苹果、香蕉等。

2、畜牧业

羊:澳大利亚大约有一半的土地用于牧羊。目前分三种类型:1)天然草场粗放经营区,面积最大,但羊的头数不到全国的30%2)麦羊兼营区,该区有部分人工草场,种植谷物,还饲养肉羊和肉牛,羊只数占全国总数的 40%以上。 3)高雨量区,主要靠人工种植牧草,广泛使用机械和化肥,兼营肉牛,平均每公顷养羊6只。该区面积最小,但羊头数占全国总数的30%以上。


牛:肉牛业遍布全澳各州及北部地方。昆州、西澳北部及北部地区是粗放区。南方集约饲养区,气候、土壤条件较好,草场又经过改良,有利于肉牛生长。


渔业:拥有3000多种咸水、淡水鱼、甲壳及软体类水生物,其中已进行商业捕捞的约600种。目前最主要的水产品有对虾、龙虾、鲍鱼、金枪鱼、扇贝等。



3、农产品加工业

农产品加工业食品加工业占有突出的地位,其工厂数占全部农产品加工厂数的 78.4%,主要包括谷物加工 (面粉、烘烤)。 肉产品加工、奶制品加工和水果蔬菜加工(包括酿酒),以及毛棉纺业,农产品加工的规模一般都较大,厂址靠近原料产地。


发展现状


1、合理生产分布

澳大利亚十分重视环境保护,重视自然生态平衡。政府十分关注可持续农业的发展,所有的农田、森林、牧地和水体被要求有一定的比例,不能无限制地扩大耕地。同时还需要对农田实行轮作、轮歇以保持地力。

同时,澳洲人依据不同的气温、雨量、土壤等条件对农牧业生产进行了合理规划。北方属热带和亚热带气候,是肉牛、水果、棉花、甘蔗、蔬菜的生产基地。如昆州,甘蔗面积占全澳90%,棉花占50%,水果占39%,肉牛养殖占33%。东南沿海降雨相对较多,气候温和,是粮食、蔬菜、奶牛、羊、肉牛的主产地,如奶牛养殖,维州占63.8%,新州占12.6%,昆州和南澳各占7%,其他各州仅占不足10%。农牧业生产的合理布局,不仅保护了生态平衡,而且实现最大限度的资源回报。


2、智慧型劳动者

在澳的农场均为私人所有,往往一个家庭就是一个农场。家庭农场占90%以上,股份合作农场不足10%。因此,澳大利亚农民既要懂经营管理和农牧业生产知识,还要会操作农业机械,并最终负责销售。他们是集生产、管理、操作、营销于一体的新型现代农民。农牧业生产的各个环节,如耕种、施肥、打药、收获、投料、挤奶等均实现了机械化。每个在澳的农场院子里都摆满了拖拉机及各种农业机械,有些农场还有农用飞机,因此,农业生产率极高。平均每个澳农负担耕地面积103.2公顷,生产粮食53697公斤或肉类5051公斤,养羊1615头,出栏700头,产羊毛7476公斤,养肉牛170头。

3、高度的市场化

澳大利亚农产品质量高,成本低,国内外价格一致,国际市场上竞争力强。如牛奶,每100公斤的平均成本,美国为27美元,欧洲为30美元以上,加拿大则高达38美元,而澳则不到15美元。


与中国成熟的生鲜电商相比,澳洲本土市场的农产品销售主要靠线下超市。无论是大城市的著名超市,如coles、woolworths,还是小集镇的超市,货架上都是琳琅满目的农产品。超市一般从水果蔬菜批发市场进口大包装蔬菜水果,分装成小份后出售。超市的农产品,如甜椒、南瓜等都有精美的包装,上面均有自己的品牌及厂名。企业通过品牌和包装,提高了产品附加值,扩大了市场份额


4、协会助推发展

澳大利亚的农牧业协会十分普遍,主要按领域组建,也有按地域组建的,协会之间相互渗透,形成了多层次、多行业纵横交错的网络式的协会体系。协会在维护农民合法权益,推广普及农牧业新品种,新技术,开拓农产品国内外市场,维护农产品价格链的正常运行等方面,都发挥着巨大作用。他们不仅游说政府的农业政策,使之有利农民,而且还与商家讨价还价,使之让利于农民。实际上,协会以第三者的身份,替代了政府的部分管理职能。可以毫不夸张地说,离开了各种协会,澳大利亚的农牧业生产就无法进行,政府的政策也无法落实。


5、重视技术应用

澳大利亚是一个创新型国家,在农牧业方面非常重视科技的推广及研究。基本上每个州和大学都设有推广示范及科研机构,形成了以政府、大学、协会、企业共同投资的农业推广体系。农业科技的推广实行项目制,每一项科技的推广,都要明确项目主体和项目资金。项目实行招标制,农业企业、政府部门、行业协会都可以平等竞标。项目资金一般由联邦政府、州政府拨专款进行资助。政府还根据农产品的产值,向农民提取一定的科研基金,然后以项目费的形式,支持农业科研。



捡漏:

墨尔本东南好区新国际

储备1000亩土地出售

墨尔本拥有超过 450 万居民,连续六年当选世界最宜居城市第一名,成为向往的国际大都市之一。墨尔本国际体育赛事:澳洲网球公开赛、F1 一级方程式赛车、墨尔本杯赛马节、澳洲高尔夫球锦标赛等。墨尔本大学,蒙纳什大学,RMIT 墨尔本皇家理工,拉筹伯大学,Deakin 迪肯大学,维多利亚大学等。

 

澳洲 APM 数据统计表明,澳洲房产空置率为 2.5%,房价平均每年增长 11%,房价平均每七年翻一倍。澳洲的房产供需差为 17.84 万套,但不到二十年这一缺口就会扩大至670 万套。澳洲住房供给协会估计,到 20182029 年度,房地产供需比例将更加不均衡,因此加快房屋建设势在必行。

一、 为何房屋供不应求的现象

一直困扰澳洲呢?

1)澳洲每年超过 2.5%的人口增长,人口快速增长转化成了对房屋的大量需求。

2)澳洲土地是私有制,土地房屋是永久产权。

3)政府规划出住宅用地的配套设施如医院、学校、购物中心等需要较长的时间。

4)供不应求导致房价飙升,物业租金年保持 8%增长,形成澳洲独有的高房价、高租金、低空置率的市场现象

二、 投资澳大利亚房地产的

商机和优势

房地产管理体系:澳洲房地产拥有 180 年运作经验,管理模式和法律体系完善。同时,澳洲土地私有,永久产权没有房产税和遗产税。

移民政策的放松:随着澳洲移民潮持续涌来。根据 188C 类投资移民签证显示,截止到2017 年 11 月,移民局共收到 2768 份申请,其中 91%来自中国。

宽松的货币政策:澳洲除了低息的贷款环境,澳元对人民币汇率也处于低位。

基础设施建设的规模增加:2030 年大墨尔本发展计划》,墨尔本基础设施大大改善,将带动当地经济发展,吸引更多人口涌入,进一步提升房屋的刚性需求。

澳大利亚墨尔本房地产发展趋势

人口增长加剧:澳统计局 2018 年常住人口达到 2500 万,每年 20 万新移民来澳定居。到 2046 年澳大利亚人口将达 4000 万。

城市不断扩大住房刚需增加:为满足刚需,墨尔本十年需建 33 万套住宅,33 万套住宅占地面积 3000万平米,而且不能集中在一起,会沿着城区发展辐射以几何数展开。

墨尔本房地产最受海外买家青睐:墨尔本以教育质量和生活环境而备受青睐,据悉,最受中国买家欢迎的澳大利亚城市依次为:墨尔本、悉尼、布里斯班,珀斯。

三、 墨尔本Langlang将建设

第三国际机场

"第三机场"概况

根据当地政府2013年的一份报告,在墨尔本东南区KooWeeRupLanglang之间, 政府约将新建墨尔本第三国际机场,将可以服务大约150万人口。根据《时代报》的报道,这一机场将包含两个跑道,面积与一年运送 280 万乘客的堪培拉机场相仿。提案通过后,机场货运航班 2020 年就可以开启,再两年以后可开启国内及国际民用航班。

 

两根跑道还不够多?如果客运需求上涨,机场将准备多架设两根跑道,届时新机场的载客能力将可能媲美Tullamarine 墨尔本国际机场。维省交通部长说:“从 Berwick 的家开车去北部墨尔本机场在高峰时段需要两个小时”如果Langlang 第三国际机场能够落成,那么从 Gippsland 到新机场只需要 45 分钟车程,然后坐个飞机过夜就能到亚洲。反之,从 Gippsland 开车到墨尔本机场就需要 3.5小时。从货运和客运角度看,第三国际机场将大有脾益。墨尔本机场首席执行官Lyell Strambi 对第三机场表示绝对支持。他上周告诉媒体,墨尔本国际机场的客运能力已达到极限,而 Avalon 第二机场服务的是同一方位区域里的乘客,“如果Avalon 机场位于墨尔本东南区,那问题倒解决了。”

维州规划部长 Richard Wynne 的发言人表示,虽然墨尔本机场和Avalon机场还是有一些载客潜力待发掘,但是维州也将在基础设施端早做规划,以应对将来的需求成长。联邦交通部长 Darren Chester 表态说联邦机构可以“在机场建设层面上和任何私营提议方(指潜在投资方)在未来展开合作”,具体合作将聚焦于航行安全和领空保护等安全议题。


四、墨尔本东南靠近机场

千亩土地出售

墨尔本东南区 Langland 距离新建国际机场区域十公里范围,距离 CITY 60 公里。该区域规划建设墨尔本第三国际机场(据悉,2020 年机场货运航班开启,再两年以后可开启国内及国际民用航班,目前 City地铁正在建设中)

lot2 /90 kettle Rd langlang 超大面积的永久土地:约 168 英亩(约合中国亩 1016 亩,67.7 万多平方米)土地用途:放牧农场,可做观光体验式旅游等,土壤肥沃。见地契(土地证)难得出售.

该地块未来发展:

1、该农场据 Langlang 中心商业区(公共交通连接 City,并有新线路正在建设中,直达未来新机场;pakenham 地铁站十五分钟到达)不足 15 分钟车程,开发区已经跨过 M1 向南发展,新的工业园区已经投入使用,仓储办公林立,未来新的居住区也将建设。

2、东南城区正在沿着 M1 高速路向南发展,城市拓展区 Clydeofficercranbourne等已经开发到此区域边缘,随着移民人口的增长,开发新的建设区域势在必行

3、铁路方面,规划从 Cranbourne 修建新的地铁线路南下直通海港,并向东通往新机场,预计将从农场门前通过。经 koo wee rup 城区通过与 pakenham 延长线形成新机场 loop,解决未来铁路运行问题

4、公路方面,从新机场将修建新的沿海高速(M420 的拓宽改造)连接 M1 直通 city,目前 M1 的拓宽改造工程已经结束,为未来的发展做了充足的准备。

5、新机场建设选址跳跃式发展将这片处女地围在其中,为未来发展储备了土地,带来的新机遇可进行大面积机场配套开发,未来增长潜力无限

五、地块区域分析

本次出售的 lot2 /90 kettle Rd langlang 超大地块,约合 1016 中国亩,67.7万多平方米,该地块周边基础设施齐全,以下是周边学校的距离。

 


如果10年前你错过了O fficerClydeCeranbournePmakenham的发展机会,那么这次的你还在等什么

六、投资与收益分析

本地块位于墨尔本 Langlang 第三国际机场十公里范围,未来将获得商业或住宅土地变性或开发的巨大优势,而新机场将解决墨尔本东南区域 250 万人出行的问题,未来墨尔本第三机场将成为最繁忙的机场之一。本地块处于新机场建设黄金地段,未来变形开发指日可待。

lot2 /90 kettle Rd langlang 约 168 英亩超大面积的永久土地出售,业主卖价为350万澳元,按目前澳元与人民币兑换汇率 1计算,折合人民币1750万元168英亩约合约合中国亩1016,折合每亩的售价为人民币1.72万元。目前墨尔本就像二十年前的中国城市,刚刚启动的城市快速发展,給许多投资者创

造了“财富”的神话,在全球最宜居城市墨尔本城乡结合部,以每亩17的价格储备土地,未来的增值是毫无置疑的,如果未来随着新机场的发展获得了变性开发,则土地将增值10倍、20倍甚至于更多。


我们查看一下Langlang周边住宅用地的价格参考: 

按照维多利亚2030房屋建筑发展规划,本地块随着墨尔本第三国际机场的建设,未来68年极具可能获得土地变性,其经济价值将大大提高,按照目前Langlang区域的建设用地每亩30万澳元计算,本地块未来地产的估值将达到3亿澳元,减去地块开发的公共设施区域(按地块的70%计算),减去每亩土地三通一平的基础设施建设费 5万澳元,其计算如下:

11016 *70%=711

2711 *30 万澳元\=21336万澳元

321336 万澳元-5000 万澳元(三通一平建设费)=16336万澳元

综上所述,本地块处于墨尔本东南黄金发展区域,新建的第三国际机场就在距离十公里的附近,墨尔本周边农场土地的年增值达到 20%,大大超过住宅年增值 10%,使得本地块投资收益获得较大利润,按照以上预算,本项目在未来开发后可获得 1.6 亿澳元的利润,可谓一个投入少,盈利高的商机。而且,因为城市土地属于不可再生的资源,

墨尔本的农业土地价格每年约 20%的增值,远胜于其他类金融投资,同时,资产在投资人名下可以随时出售变现也确保了资产安全,实乃是难得的商业契机。