海外置业

疫情导致澳大利亚人的生活方式发生了改变，购房者开始寻找更大和更亲近自然的物业，首次趋势影响，沿海城镇和郊区成为此轮房市的热门地区。

其中许多地区也一跃进去了百万澳元地区。

99个区房价中位数破百万

Domain的分析显示，在截至 7 月的过去 12 个月里，有 99 个郊区房价中位数超过了百万澳元的大关，其中新南威尔士州有 34 个地区上榜，其次是昆士兰州 30 个和维多利亚州 24 个。

西澳记录了6个新的百万澳元郊区，首都领地有3个，南澳和塔斯马尼亚各有1个。

这些房价中位数超过百万澳元的新进地区中有一半以上位于沿海地区，最近增加的成员包括Newcastle地区的 Caves Beach 和 Hamilton South。

过去一年，Caves Beach 的房价飙升 17% 至 1,076,000 澳元，Hamilton South 的房价飙升 40.3% 至 1,350,000 澳元。

Domain 研究和经济主管 Nicola Powell 表示，随着买家继续寻找提供生活方式和空间的地区，未来几个月将有更多郊区房价中位数超过百万澳元。

悉尼地区，外环郊区的很大一部分也超过了百万澳元的中位数，其中西南、西和西北占绝大部分。悉尼西南部的 Padstow 和西北部的 Stanhope Gardens 在分别增长 12.3% 和 25% 之后，现在的中位价达到了 100 万澳元。

布里斯班地区，以沿河富裕的郊区为主，Graceville、Indooroopilly 和 Taringa 现在的房价中值都超过了 100 万澳元。在过去的一年里，这些城区的房价平均上涨了 27%。

在墨尔本，Viewbank、Nunawading、Lysterfield 和 Niddrie 在过去一年中房价平均上涨了 14% 之后，成为最新的房价中位数达到 100 万澳元的城区。

房价居高不下，可是让监管层左右为难。

监管出手？

澳洲财相弗莱登伯格（Josh FRyde nberg） 已经为监管机构打击高负债的住房贷款开了绿灯，以减少创纪录的低利率和飙升的房地产价格带来的金融风险。

金融监管机构正在制定计划，可能会打击债务与收入比偏高的新借款人，超低抵押贷款利率有助于购房者借到更多金额，从而加剧了这种趋势。

现在有超过五分之一的购房者的房贷金额超过其收入的六倍，如果利率跳升或人们失业，就会引爆风险。

根据澳洲审慎监管局（APRA）的数据，数额至少是收入六倍的新住宅抵押贷款的占比从一年前的16%跃升至6月季度的22%。虽然监管机构不会针对房价或负担能力，但债务收入比是他们正在审查的一个关键基准，并可能应用所谓的“宏观审慎”工具。

弗莱登伯格告诉《澳洲金融评论》，低利率促进了澳洲和海外住房市场的强劲增长。

他说：“与上一轮住房周期相比，本轮住房周期的一个积极特征是，进入市场的首套住房买家和自住者比例更高。”

“随着澳洲经济完全具备随着限制的放松而强劲复苏的条件，不断评估我们的宏观审慎设置的适当性是很重要的。我们必须注意信贷和收入增长之间的平衡，以防止金融系统未来风险的积聚。谨慎的目标和及时的调整有时是必要的。APRA有一系列 可用的工具来实现这一结果。”

随着更多贷款数据的出现和监管机构对潜在措施的微调，当局尚未作出任何决定，可能仍需数周甚至数月时间才会宣布打击措施。

国际货币基金组织（IMF）、澳洲联邦银行（CBA）和澳盛银行（ANZ）上周都呼吁监管机构实施更严格的贷款限制，以减少火热的房地产市场带来的风险。但监管机构面临着棘手的平衡任务，必须避免不小心伤害到首置业者。

最近几个月，投资者的住房贷款已经超过了首套房买家。投资者的债务与收入比往往高于自住业主，因为投资者往往有多处房产，包括他们自住的房屋。

总体而言，最近几个月房贷的年化增长率约为7%，是收入增长率的两倍多。

澳央行（RBA）负责金融系统的助理行长布洛克（Michele Bullock）上周表示：“虽然澳洲的家庭债务与收入之比近年来没有太大的增长，但无论是从历史上还是相对于其他国家，都处于一个较高的水平。信贷的持续强劲增长超过了收入增长，可能会导致银行和家庭资产负债表的脆弱性。”

牵一发而动全身，监管层步步小心。

但是走得慢了，也会被说。

政府向房市投降？

悉尼就是最好的例子。

悉尼的房屋建造数量降至六年来的最低水平，新州政府被指在住房负担能力方面举“白旗”。

此前，新州规划部发布了最新的住房监测数据，该数据显示，在2020至2021财政年度，大悉尼地区仅建造了29785套住房。

这一数字低于政府在今年早些时候发布的2041年住房报告中设定的目标，这份报告指出，到2041年大悉尼每年需要多达4万套新房。

规划的五年预测也指出，未来五年悉尼预计只会建造154550套住房，远远低于政府自己的预测所需的20万套。与过去5年大悉尼地区建造的181644套住宅相比，也大幅下降了14%。

截至今年6月的一年里，新建房屋数量为29785套，是2014至2015年以来的最低水平。

2014至2015年，新建房屋数量为27305套。

工业机构城市特别工作组的首席执行官Tom Forrest一直批评新州的规划系统。

他说：“本周公布的数据证实，新州规划部计划在住房供应和提高住房负担能力方面失败。”“住房负担能力危机不是口号，而是现实。”

工党规划发言人Paul Scully表示，房屋短缺将给悉尼房地产市场带来进一步的上行压力，目前悉尼的平均房价超过$130万。

“尽管规划厅长最近几周一直在进行重新规划，并发布了一些重大公告，但这些计划尚未完成，这将带来更长期的后果。在房价可承受性方面，政府似乎正在挥舞白旗。”

新房的缺乏和悉尼炙手可热的房产市场直接相关

规划厅厅长Rob Stokes反击说政府“在过去的十年里一直在追赶”，他说工党没能提供“我们城市在他们执政的11年里所需要的住房和基础设施”。

他说：“当Rob Stokes在2000年宣布悉尼已经人满为患时，工党说联盟党在住房负担能力问题上举白旗，这有点过分了。”

难道，换了工党就能解决问题？

难道，政府大力建房就能扭转目前房市的非理性行情？

买涨不买跌，在哪里都受用。

但是谁知道你是不是击鼓传花的最后一棒了？

所以，我劝你现在买房要悠着点。