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警告,房产市场将遭遇金融危机?楼市火爆,澳洲560城区公寓创历史新高!

发布日期:2021年10月04日 点击次数:119


澳大利亚560个城区公寓价值创历史新高


 

全澳大多数公寓市场都突破了之前的高峰至新高,新冠疫情从最初对公寓房价格造成压力,到近期开始迅速反弹。

 

CoreLogic 的一项分析显示,在所分析的 994 个单元房市场中,超过一半(56.3%)处于历史高位,自去年 3 月底第二阶段限制开始以来,平均增长 16.1%,即价值 108,611 澳元。

 

尽管自新冠疫情爆发以来,独立房夸张的价格上涨一直是人们关注的焦点,但包括沿海地区在内的公寓价格也正在迅速复苏。

 

在 560 个破纪录的单元房市场中,近三分之二 (64.4%) 位于首府城市,在此期间的价值增长高达 595,000 澳元。

 

CoreLogic澳洲研究主管 Eliza Owen 表示,虽然内城的一些公寓市场继续挣扎,但在提供理想生活方式的地区公寓需求强劲。

 

“我认为在今年余下的时间里,我们可能会继续看到其中一些市场的公寓价格上涨,特别是考虑到独立屋市场的可持续性增长限制,我们开始看到更多独立屋增长放缓的迹象,并且房价更多的加速度转向单元房市场。”

 

CoreLogic 的分析基于效用估价法指数,并考虑了郊区单元房市场的综合价值,该数据将珀斯和西澳地区的数据排除在外。

 

02

澳洲央行警告:房产市场对金融稳定风险正在增加!


 

澳洲央行警告称,房地产市场对金融稳定的风险可能正在增加。

 

央行方面表示,“如果有必要”使用宏观审慎工具来应对房地产市场不断上升的风险,应该关注贷款可偿还性和总借贷能力的限制上。

 

澳大利亚央行助理行长Michelle Bullock在有关房地产市场和金融稳定的讲话中表示,央行为疫情下的澳大利亚经济提供了前所未有的货币和财政支持,帮助“建立了一座桥梁”,房地产市场的强劲复苏是其中的一部分。

 

“但随着房价和住房债务的上升,金融稳定的风险可能正在增加。”

 

“尽管银行拥有强劲的资产负债表并且贷款标准得到维持,但在这种环境下,家庭仍有可能负债累累。

 

“如果家庭收入受到冲击或房价大幅下跌,高负债可能会给经济带来风险。正是这些宏观金融风险值得密切关注。”

 

央行正在“不断评估”是否需要考虑使用宏观审慎工具来应对这些风险。

 

但与 2014 年和 2017 年不同的是,这次关注的不是特定类型的贷款,例如投资者或只付息贷款,因此当时使用的工具“现在不太合适。

 

Bullock表示,如果需要所谓的宏观审慎工具来应对不断上升的风险,应该“针对高负债借款人带来的风险”。

 

解决贷款的可偿还性和个人借款人可以获得的信贷数量的工具更相关。

 

“事实上,我们最近在一些国家看到了这种工具的使用,如果我们判断当前情况需要使用,可以就会执行。”


03

不符合事实贷款量激增!澳洲超过40%申请人撒了谎


瑞银(UBS)的研究数据显示,超过40%的购房者在抵押贷款申请上撒谎,以寻求贷款并快速进入上涨的房地产市场。

 

不完全符合事实的住房贷款比例比一年前上升了 3 个百分点,达到创纪录的 41%,远高于 2015 年的 27%。

 

最不准确的领域包括借款人在申请抵押贷款时夸大收入和资产以及低估债务和生活费用。

 

与一年前相比,那些高估收入超过 25% 的人上升了 17 个百分点,达到 29%。夸大资产价值的借款人飙升了三倍多,达到 25%。

 

瑞银经济学家表示:“总体而言,这表明贷款标准出现实质性恶化。”

 

瑞银的调查还发现,在主要银行中,澳新银行(ANZ)和澳洲国民银行(NAB)的事实错报上升幅度最大,分别上升了 13 个百分点至 54% 和 17 个百分点至 46%。

 

NAB 贷款业务执行官 Andy Kerr 表示:“我们致力于负责任地放贷,并希望确保客户现在和将来都能适当地管理他们的还款。


瑞银经济学家写道,更多的借款机构声称申请贷款更容易,但申请批准所需时间更长,很可能是因为贷款规模创纪录,而不是贷款标准收紧。

 

超过一半的城郊和农村购房者表示,他们“伪造”了贷款申请,而在首府城市借款人中,这一比例仅为 43%。

 

超过一半(57%)拥有一两处投资性房产的抵押贷款人实际上是不准确的,而没有投资房产的抵押贷款人则为 31%。

 

瑞银经济学家写道:“在住宅价格同比上涨18.3%的情况下,我们认为借款人正在努力进入市场,申请贷款的时候尽量填写资料达到自己的能力极限,以便有资格获得住房贷款。”

 

“在‘正常’环境下,宏观审慎收紧政策和澳大利亚央行加息的政策影响将会重演。”

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联合办公空置率激增,行业巨头仍重磅入场看好反弹

 

新的数据显示,澳大利亚主要城市中心可供出租的弹性或联合办公空间数量比疫情前的水平激增了64%。根据特定行业租赁网站Rubberdesk的挂牌数据,联合办公空间租金也暴跌了25%,全国平均降幅略高于10%。

 

Rubberdesk认为,联合办公场所的实际租金可能会进一步下降,租户们会在广告价格基础上协商30%-40%的折扣。


由此看来,弹性办公空间比传统办公室受到的冲击更大,因为联合办公运营商提供的更短、更灵活的租约或会员条款,让租户得以退出。


但这种更宽松的结构将是疫情后和长期的一种优势,以英国为例,在封锁限制解除后,联合办公租赁需求将迅速反弹。

 

这一观点得到了大型写字楼业主Abacus Property Group的支持,该公司刚刚宣布推出新的flex品牌。


据悉,Abacus在北悉尼沃克街99号和悉尼CBD马丁广场14号的共1200平方米空间内推出了Flex。


这些联合办公空间将由workrooms管理,这是一家由WOTSO Workspaces前董事总经理斯图尔特•布朗(Stuart Brown)创办的工作场所管理公司。

 

墨尔本开发商Deague Group也对弹性办公空间的近期前景持乐观态度,该公司在南墨尔本马里街101号推出了联合办公品牌Central House,并将于2022年扩展到Toorak。

 

Rubberdesk预测,根据第一次封锁结束后悉尼发生的情况,灵活办公和联合办公的租户将会像传统办公室一样,追求质量。


高质量和优质的办公空间变得更加便宜,租户也希望吸引员工回到一个更好的地方工作。

 

根据Rubberdesk的数据,8月底,在澳大利亚主要CBD市场上,可使用的弹性和联合办公空间面积为17.4万平方米,较2019年11月的10.6万平方米增加了64%。


悉尼CBD的人均月租金中值下降了15%,至819澳元,而墨尔本的租金下降了20%,至603澳元。北悉尼的租金跌幅最大,暴跌25%,至497澳元。