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【澳洲房产】行业惊呼:澳洲房产繁荣期已过!但多地房屋持续飙升,黄金海岸房屋更以创记录速度售出!

发布日期:2022年03月13日 点击次数:219


黄金海岸房屋以创记录速度售出!


根据一项新的研究,黄金海岸住宅房热销,在市场上停留的天数创该地区历史上最低。

 

CoreLogic的城郊市场更新显示,沿海地区的房屋平均待售18天,低于12个月前的37天,单元房在市场上的停留时间略长,为 26 天,低于 51 天。


 

 

然而,与此相反的是房价中位数,过去12个月上涨31%,至914,028澳元,而单元房中位数上涨24%,至561,707澳元。

 

到2021年8月,总共有23 216套住房易手,大多数单元房(36.1%)销售额在$40万-$60万之间,其次是(31.2%)$20万-$40万之间和$60万-$80万之间(27.8%)。

 

 


售价在 100 万至-200 万澳元之间的房屋占所有销售额的25.8%。

 

CoreLogic的研究主管TimLawless表示,共同的关键驱动因素包括从首府城市向城郊转移,低利率贷款,较高的家庭储蓄,以及相对于首都城市的可负担房价。

 

“人口结构发生了广泛的变化,越来越多的澳大利亚人准备考虑在首府城市之外的住房选择,这使得澳大利亚偏远地区的净内部移民率创下历史新高。”


2022年全球豪宅价格预测出炉


根据房地产代理及咨询公司莱坊国际(Knight Frank)于本周一发布的一份2022年市场预测报告,明年迈阿密预计将成为全球最繁荣的高端住宅市场。

 

这个地处佛罗里达州南部的大都市在该公司的全球城市排行榜上拔得头筹。得益于佛州的低税收环境、具有竞争力的房价和海滨生活的持久吸引力所带来的旺盛需求,2022年该地区的豪宅价格预计将上涨10%。

 

莱坊国际亚太和中东地区美国住宅业务区域主管乔治娜·阿特金森(Georgina Atkinson)在报告中称,“这并不令人意外。我们看到,今年第三季度的住房销售速度为有记录以来最快,竞购大战所占的份额已升至历史最高水平。销售持续飙升,库存长期匮乏。”


 

 

根据报告,悉尼以9%的预期增长率紧随其后,这主要归功于边境重新开放、投资者回流,以及国内买家对在境内购置第二住宅的兴趣与日俱增。

 

洛杉矶位列第三,受处在历史低点的库存水平、买家对大型家庭住宅的适度需求和相对容易申请的低利率抵押贷款所推动,2022年洛杉矶高端住宅价格预计将上涨8%。

 

奥克兰和伦敦分列第四、五位,明年这两个城市的豪宅价格增速预计将达到7%。

 


莱坊国际全球住宅研究部主管凯特·埃弗里特-艾伦(Kate Everett-Allen)在报告中称,“自新冠大流行以来,我们密切关注城市住宅市场的动向。从居民逃离城市,到二线小城市成为主流,再到大都市恢复活力,局势在不断发生变化。”

 

总体上,明年的主要增长动力预计来自旅行限制的放宽、有限的住房供应、买家对第二住宅的需求和豪宅买家的财富增加等因素。


澳洲房产繁荣期已过?


经济学家警告称,由于澳洲 10 月份建筑审批急剧下降,澳大利亚的住宅房地产繁荣已经过了顶峰。

 

澳大利亚统计局(ABS)最新的建筑审批数据显示,10 月份的审批量大幅下降,审批量环比下降 12.9%,同比下降 8.1%。

 

尽管独栋屋的月度增幅为4.3%,但在更不稳定的单元市场,获批数量下降了37.5%,远远超过了这一增幅。


 

 

Commsec高级经济学家瑞安·费尔斯曼 (Ryan Felsman) 表示,新州 10 月份的新批建筑下降幅度最大,下降了 29.4%,创十年来最大的月度降幅。

 

费尔斯曼表示:“9月份审批数量激增之后,悉尼的几个大型住房项目的审批数量出现了下降,10 月份下降了 29.4%。”

 

“这导致新州住宅建筑审批总量下降了 29.4%,这是自 2011 年 9 月以来的最大月度降幅。”

 

 


ANZ高级经济学家 Adelaide Trimbell 警告称:“所有州的建筑审批量已经过了峰值”。

 

“12.9%的降幅是由新州的审批活动逆转推动的,尽管这也反映出全澳范围内房屋建筑商审批活动持续放缓。只有昆士兰州的月度批准量有所增加。

 

“此外,固定利率的增加可能会给明年的建筑带来进一步的下行压力。我们预计,随着借贷成本继续上升以及房屋建筑商的提振作用减弱,建筑审批量将进一步下降。”

 

虽然移民的恢复可以抵消一部分,但很难确定到什么时候实现。

 

 


澳洲住宅工业协会分析师Tom Devitt表示,消费者偏好推动了对独栋屋的持续需求。

 

“独栋屋建筑的批准继续保持健康水平,高于疫情前的水平。持续强劲的销售和批准数字表明,2022 年独栋屋建设将保持高位。”

 

澳大利亚获批房屋的平均价值已升至 366,700 澳元的历史新高,比去年同期上涨 13%。由于材料和劳动力短缺继续影响建筑业的底线,预计价格增长将持续到 2022 年。

 

韩国房价飙涨20%,340万人逃离首尔!


面对韩国持续飙涨的房价,11月21日,韩国总统文在寅在做客节目时表示房地产问题是其任期内最大遗憾。


综合韩联社及韩国KBS新闻11月22日报道,文在寅11月21日做客KBS电视台直播的《2021与民对话》节目时表示,任期内最感遗憾的部分是房地产问题,房地产供给政策本应该更早实施。


文在寅表达遗憾背后,是韩国房价飙涨。2021年韩国全国房价平均上涨19.08%,创下了近14年来最大的同比涨幅。《韩国时报》称,房地产问题是近年来文在寅民众支持率下降的主要原因之一。


 


韩联社11月16日的报道中提到,随着首都首尔房价和房租价格不断攀升,2015年至2020年这6年间,341万多人迁出首尔。


韩国房地产调研公司Real Today发布的数据显示,首尔年均迁出人口为56.906万人,今年前9月就有43.421万人迁离。


Real Today分析称,大量人口迁出的主因是近几年来首尔市房价和典租价格大涨,工薪阶层落户首尔更加力不从心。而随着首都圈铁路和公路网的大规模扩建,预计迁离首尔的现象今后将继续深化。

 

文在寅称,若政府提前推出“二四对策”等扩大住房供应的政策,将更有利于国民生活。但文在寅同时强调,本届政府任期中,新入住户数和获批的新建公寓数多于以往各界政府。鉴于政府正在计划扩大住房供应,预计住房供应紧缺问题有望得到解决。得益于此,住房价格正在趋稳,政府的目标是在所剩任期内争取房价回落趋稳。


文在寅进一步表示,他已经屡次对楼市政策不到位表示歉意。要在所剩的任期内挽回楼市政策失败,可能时间已不够,但政府将尽全力解决问题,不让难题留给下届政府。


日本最大房企进军中国市场,砸钱抢地不含糊


时代财经报道,继铁狮门拿下上海地块后,日本房企也来苏州拿地了。


11月24日,苏州第三批集中供地共有21宗地块出让,总起始价393.1亿元。其中,位于苏州相城高铁新城板块的苏地2021-WG-64号地块由和宝(南通)房地产开发有限公司(大和房屋)以25.46亿元竞得,成交楼面价约14266元每平方米,溢价率0%。


和宝(南通)房地产开发有限公司为外国法人独资的有限责任公司。其投资方是来自日本的大和房屋工业株式会社。大和房屋集团为世界500强企业,公司2020年度集团总营业额为4兆1267亿日元,是日本住宅、建筑、房地产行业的第一名,该公司更屡次在万科内部会议和媒体沟通会上作为“新榜样”被提及。


 


与去年土拍的激烈相比,近段时间国内土地市场颇为冷清,底价、流拍频繁出现,另一方面,房企受制于资金流动性问题,参与土拍的积极性大大降低。


自9月份内地房企花样年爆雷以后,近期,多个大型房地产商都被爆出流动性问题,在内地房地产业低迷的时刻,外资企业正在加速抢滩,高调进场。


11月17日,铁狮门牵头以51亿元捡漏拍下上海长宁区地块。该项目总面积超过16.3万平方米,位于成熟的上海虹桥经济技术开发区的中心位置,包括甲级写字楼和高端商业设施,铁狮门方面称,该项目将被打造绿色可持续发展的世界级综合体项目。


事实上,由于房企拿地积极性减弱,从第二次集中供地开始,国内土地市场就纷纷出现流拍情况,许多被一致看好的地块也出现了流拍。


数据显示,第一轮集中供地零流拍的城市如重庆、深圳、北京,在第二轮集中供地中流拍率分别飙升至41%、52%、60%。


此外,第二轮集中供地中,土地成交的溢价率普遍大幅下滑。以第一轮土拍的热门城市杭州、重庆为例,下滑幅度均超过20% ,尤其是重庆第一轮土拍,整体溢价率高达38.85%,位列榜首,第二轮土拍整体溢价率仅为0.06%,接近底价成交。此外,长沙、济南的土地溢价率从7.48%、13.40%直接跌至0%。

 

在经历了二轮土拍的冷淡后,第三轮集中供地中,多地地方政府在积极与房企沟通的同时也明显降低了门槛。如广州的部分地块取消“限房价”;杭州率先恢复“勾地制度”,且举办了土地推介会;南京则放宽了房企的资质要求。


尽管如此,杭州、南京仍出现了“未拍先流”的情况。11月20日,杭州三轮供地的正式挂牌比预公告时少了16宗。11月22日,南京三批次涉宅地块中有15宗地块因故终止。


业内人士指出,土地市场的“变天”,既有各房企尤其是民营房企资金紧张、负债压力大、政策调控限售限价等短期因素影响,也有房企努力转型,逐渐放弃“以高杠杆博高周转”行为的长期因素影响。


土地市场外,多家外资也在通过购入债券“抄底”中国房地产。


此前,高盛就表示正在买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。全球最大资管机构贝莱德旗下BGF亚洲高息债券基金则于今年1至8月期间,抄底购入了3130万张恒大债券,又于11月8日增持融创中国172.2万股,持股比例由4.98%增至5.01%。


全球不良资产投资巨擘橡树资本也表示正在买入中国房地产债券,此前其还透露与禹洲签署40亿元人民币贷款。此外,瑞银资管、汇丰资管、安石集团等外资机构也在持续加仓中国房地产债券。

 

有迹象表明,国际投资者正在对中资地产美元债的反弹加大押注。21日,大量资金的流入使iShares美元计价亚洲高收益债券ETF的资产管理规模从8月底的3.83亿美元增至18.7亿美元,增幅高达388%。仅在10月,该基金就吸引了创纪录的7.73亿美元。据悉,该基金在中国债券和中国房企分别拥有约42%和29%的敞口,其中包括恒大和融创发行的债券。


在房企密集违约,风险事件频发之时,外资纷纷抄底进场,释放了积极信号。


橡树资本预测,以恒大为代表的中国大型房地产企业最终会实行债务重组,债券持有人可获得赔偿,回报可能十分吸引人。前凯德总裁(中国区与投资管理)罗臻毓也曾明确表态称,中国房地产还有很多年可以做,不管是住宅地产,还是商业地产,尤其是持续看好中国商业地产前景。

 

而在面对乔治·索罗斯指责贝莱德一系列押注中国市场的行为是“失策”时,贝莱德发言人回应称,“现在的情况完全不同了”。早前,其首席执行官拉里·芬克在致股东的一封信中称,中国市场是“帮助实现投资者长期目标的重大机遇”。


有分析指出,在这个时间节点对中国市场加紧布局,外资的逻辑或是认为目前中国市场高估了传染风险,低估了市场的消化能力。此外,在政策调控背景下,偿债高峰期使得开发商出售旗下资产以回笼资金,对于外资来说,供应量相对增加了。


从房地产债券角度看,近期地产政策开始松动,房地产商也在积极转型升级。未来,房地产债券的市场化程度预期将有所提高,变得更透明、易追踪,进而违约回收率也会提高,对于投资债券的外资机构来说,整体态势是向好的。