前言最新数据显示，过去一个月，澳大利亚各地的房地产价格进一步回调。而澳储行是否会再再再次加息，还需静候周二晚些时候的前线消息。那么在这个“泥菩萨渡河，自身难保”的时期，如何才能安稳过桥？最新的 7 月 PropTrack 房价指数显示利率大幅上涨继续影响房地产行业，打压买家情绪，但有两个首府城市无视市场降温的趋势。在全澳范围内，7 月份房价下跌 0.4%，现在比 3 月份的峰值低 1.66%。不过，他指出，这些跌幅正在从历史高位回落，在疫情期间，全澳各地的房价飙升了 30% 以上。澳洲央行银行为控制通胀上升而采取的积极措施引发的不确定性已导致许多地区的买家撤退。但“南澳和西澳在 7 月份经历了价格上涨，阿德莱德和珀斯的价格小幅上涨，这些是唯一出现上涨趋势的首府城市。”在南澳首府阿德莱德，7月房价上涨 0.04% 至 634,000 澳元，目前同比上涨 21.23%。在西澳首府珀斯，房价在 7 月之后上涨了 0.04%，现在为 534,000 澳元，过去 12 个月上涨了 8.78%。从全年来看，阿德莱德和布里斯班是全澳最强劲的市场，都增长了21%。昆州首府 7 月份连续第二个月出现小幅下跌，但瑞安先生表示，价格仅比峰值下跌了五分之一。
“而且这两个市场比 2020 年 3 月高出近 50%，与其他首府城市相比，我们所看到的优异表现看起来可能会持续下去。”虽然需求正在放缓，但城郊地区房市表现继续优于首府城市，过去 12 个月价格上涨了 16.5%，而过去 12 个月上涨了 5.7%。回顾过去一年澳大利亚增长最快的地区时，许多都位于昆士兰州和大阿德莱德地区，并且都超过了 20% 的年度价格涨幅。由于房源短缺等问题，澳洲大量租房者正面临租金的大幅上涨。PropTrack数据分析显示，过去12个月里，新州中央海岸的Killcare Heights租金 涨幅最大，为72.6%，其次是昆州南部海岸的Rainbow Beach（72.5%）和塔州西部的Stahan（68.4%）。Killcare Ray White的经纪人Sue Rallis说，自新冠疫情爆发以来，悉尼人适应新的家庭生活方式，搬进了偏远地区，当地一些房产的租金已经从每周$700涨到 了$1500。她说：“人们很乐意离开城市搬到偏远地区，从而导致过去一两年房租上涨。”据报道，6月份周租金中值较去年同期上涨7%，为2015年前以来的最强劲年度租金增长。偏远地区涨幅最为明显，6月份租金同比上涨11.4%，首府城市为4.4%。与此同时，租房供应量较10年平均水平下降了27.7%。PropTrack的经济研究主管Cameron Kusher说，供给的严重短缺推高了房价，把第二套房产拿出来出租的业主越来越少。他说：“很多人购买所谓的‘投资性房产’，并不一定是为了出租，而是作为第二套住房。随着国内国际旅游重启，一些人正在把自己的房产变成短期租赁住房，而不是长期房，房源供应正在减少，租赁市场面临着进一步压力。”Kusher表示，过去两年里，内城区租金增长状况“相当疲弱”，但在长期封锁结束后，过去六个月里陡然上涨。REIV第二季度报告显示，一些远离墨尔本CBD20公里以上的房子的价格已飙升至历史最高点，从84.85万澳元增长到85.6万澳元，涨幅为0.9%。维州地区的中位数依旧保持强劲，房屋、单元房、公寓的 价格都在增长。维州地区的房屋中位价每年增长21.6%，从50万澳元增至如今的60.8万澳元。CoreLogic的数据显示，由于利率上升，经济衰退加剧，一些一线市场的房价下跌速度是全澳平均水平的四倍。悉尼北部海滩的 Pittwater 和 Manly 在 7 月季度出现了一些最大的跌幅，房价分别下跌了 8.8% 和 7.4%。Leichhardt、Cronulla、Eastern Suburbs south 和 Chatswood 的价格也大幅下跌，分别下跌 8.2%、7.1%、7% 和 6.7%。墨尔本，Stonnington East、Darebin South 和 Glen Eira 的房价分别下跌 8.9%、7.7% 和 7.5%。CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示：“可以说，在整个增长周期中资本收益率最高的许多领域都是价值超过市场的市场。”“跌幅最大的主要集中在价值较高的城区，这些跌幅最大的郊区中的每一个都显示出中值远远超过百万澳元大关。“这是我们在之前的周期中看到的趋势，在这些周期中，高端市场的房价下跌幅度更大、更早，但也出现了更早和更大的上涨。”房价加速下跌已经开始侵蚀在大流行期间积累的一些收益。在Pittwater,，房价从疫情的低点到最高点之间飙升了 53.3%，但自那以后，房价总共下跌了 10.1%，约占疫情涨幅的五分之一。在 Leichhardt，房价自峰值以来下跌了 14.9%，抹去了疫情期间所取得的 32.1% 涨幅的近一半。同样，在 Darebin 南部，房价在最近的周期中上涨了 17.4%，但此后房价从峰值下跌了 10.1%。疫情期间表现最佳的区域市场也开始走弱，尽管速度要慢得多。过去三个月，新州Richmond Valley的房价下跌了 6%，而维州的 Creswick-Daylesford-Ballan 下跌了 5.2%。
阳光海岸的 Maroochy 和 Noosa 分别下跌了 5% 和 4.9%，而黄金海岸的 Coolangatta 下跌了 4.6%。在最近的繁荣期间，Richmond Valley的房价飙升了 58.1%，Maroochy 上涨了 52.8%，Noosa 上涨了 59.8%，Coolangatta 上涨了 60.6%。Lawless先生表示，房价下跌的幅度取决于人口结构向这些地区的转移是否是永久性的。大家必须擦亮眼睛，哪些区域值得投资，哪些区域必须规避，一定要做到心中有数。
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